一封刚买完学区房的家长来信：现在的我每天只能睡3小时，想求助

　　攻略君：

　　您好！

　　我最近关注了你们公众号，很信任你们，所以想求助你们解答心中困惑。最近因为我们家买了学区房，我整个人快陷入崩溃了，我是真心想请求您的帮助和解答！

　　事情是这样的：

　　我和丈夫都是新上海人，我们在2020年12月拿到沪籍，孩子则在2020年9月已经进入上海一所小学读一年级。小学已经确定了，接下来我们想给孩子买个初中学区房。

　　因为担心政策变化，又考虑到单初中的学区房风险实在太大，眼看着当时“疯涨”的学区房价格。我们决定赶紧上车，于是着急忙慌地买了个双学区的房子。

　　就这样，我们夫妻两人在今年1月，买入了对口浦东一梯队学校的双学区房，当时单价12万。

　　不过因为我们一家来上海的时间很短，所以对于2018年的中考新政其实完全没有概念。而且这几天随着突如其来的新政一个个落地，我们瞬间有点傻眼的感觉。

　　看着各种有关学区新政的内容，我对孩子能否顺利入初中都有些怀疑。

　　以及听见各种有关学区房“暴跌”、“暴雷”、“凉了”、“腰斩”等新闻的时候，我都会无比恐慌，担心我们刚买的学区房会暴跌。

　　这些天我整个人的状态快崩溃了：吃不下睡不着，每天只睡3小时。甚至激动的时候我和老公说，要不现在降价把房子卖了。

　　要知道，我们辛辛苦苦攒的钱全是为了孩子，买学区房的初衷也不是为了赚钱，就希望孩子上完学后哪怕平价卖出都行，我们能置换一套适合一家人宜居的房子就够了。

　　但现在，我真担心几年后我孩子会不会因为政策的变化无法上对口初中，或者在房子卖掉时亏3、400百万，变得一文不值！

　　我越想越接受不了，如果真的要腰斩才能出手我们刚买的房子，那我们这么多年真的就白忙乎了。

　　最后想请教老师：

　　您觉得我们孩子上初中能有保障吗？这个地段和学区配置近两年最低跌到多少就止步了？还有学区的各种改革会让学区房无人问津市场冷冻，无人购买吗？

　　十分感谢和期待您的回复，真心求助！感谢您！

　　——一封来自买了学区房无比焦虑的家长来信

　　这位家长：

　　您好！

　　对于您来信中的内容，我其实很理解。因为这些天攻略君听到太多来自家长的声音，10个人里面有9个人和你是一样的心态。

　　有这些焦虑其实很正常，但攻略君也因此发现了一个隐患：科学买房观还没有普及，大部分普通家庭还是看不懂这个市场。

　　所以我想借这次回复的机会，也说说心里话。

　　首先，您说的现在卖房会有很大的损失、会腰斩。那攻略君想问的是，您现在看到哪里的、哪套房子开始大跌腰斩了呢？

　　其实所谓的“学区房腰斩”也好其他措辞也好，大多是营销号标题党博眼球，他们有很大的夸张渲染成分。

　　新政之后，确实整个二手市场、新房市场都延后迟滞了。因为银行放贷严格，贷款周期拉长。所以一定程度造成不少想买房的人进入观望状态，但这个现象也只是暂时的。

　　第二，学区房是给孩子保下限用的。假设真的把房子卖掉，然后买哪里呢？按照你的思路，现在是不是应该买个菜中最保险、最划算呢？

　　新中考政策下，菜中确实能靠名额分配到校让“鸡头”有了光，但还有自招、裸考和名额分配到区呢？菜中在芸芸名校中又能有多少竞争力？

　　第三，说到择校，您担心孩子因为政策变动而无法就读初中。但攻略君想说，你的孩子才一年级，大可不必担忧。因为无论是入学要求还是入户年限的设置都是有上限的，而且会有一个政策过渡期，你现在买了早其实是有优势的。

　　如果真的忧心忡忡，可以仔细研究一下新中考政策。之前政策出来后我们也在多篇文章中进行了详尽的数据分析和分步解读，可供参考。

　　最后，至于要不要卖出，最终的抉择权还是在您的手里。

　　这需要结合您自身的家庭状况、卖出的成本、家庭成员意见以及孩子今后念书情况等等进行综合考虑与衡量。

　　——攻略君

　　攻略君解读

　　攻略君将结合这位家长的担心展开说说：为什么家长们现在会产生如此恐慌的情绪？这个现象是如何产生的？现象的背后又有何启示？在未来，这波走势究竟能走向何方呢？

　　1、孩子入学不确定性增加，反过来想家长应该更早做好准备

　　为何会产生恐慌情绪？

　　首先从入学角度来说，入学政策的改变和要求的变严使孩子进入好学校的概率打了折扣，家长对此产生担忧。就拿闵行、浦东两个户籍对口的人口大区来举例：

　　按照原来的政策，居住证积分只要满120就能上闵实验畹町。因此以往对口入学闵实验的家长一直都很笃定，因为知道即使被统筹也无非就在四个校区之间。

　　但就在今年，闵实验统筹的学校里突然多了个不知名的曹行小学，家长们一下子慌了神。

　　而且在招生政策里，闵行也明确指出2022年起热门校将要人户一致满1年及以上。（具体学校名单看单校招生简章）

　　包括去年闵行初中七宝二中也发布超额预警，最后入户不到3年4个月的统筹到了北校区。

　　这些改动，对于一直以宽松政策入学的闵行确实是一个不小的变化。

　　无独有偶，浦东部分初中的招生简章里也发布了超额预警：比如进才北今年对产权人的要求更加严格并进行分档，初中对产证分档这么严格的还是第一次。

　　此外，浦东也明确入户年限开始逐年递增，还首次实行了五年一户政策等等，无一不印证着入学政策越来越严格。攻略君也对此进行过解读→浦东突发大动作！前滩华二儿童不上产证被降成第二档？福外明珠入户年限递增？

　　这些政策的出台都在说明：面对越来越多的人口涌入，愈发严格的入学政策和要求是必然趋势。

　　不过，大家也不必过于担心。比如入户年限，参照静安区三年已差不多是上限，不会无限增长的。而对于入学政策要求来说，越早准备的家长确定性越强。

　　看那些已经买了学区房的家长，从入户年限上就比别人领先了，但还未上车的朋友只能眼睁睁看着要求逐年提升自己却毫无他法。

　　所以还是那句话，家长们如果能提前为孩子做好教育学区的规划，那么上文中提到的这些风险就会降低很多，孩子入学也更稳妥。

　　关于具体如何做规划，每个人需求不同，家庭情况也各有差异，攻略君在此不作展开。如果有个性化问题可预约学区房专家进行免费1对1咨询。

　　2、恐慌情绪不断发酵，家长需要用长远的目光来看楼市周期

　　接着，从家长对学区房担忧的角度来说，就像来信中的这位家长一样，因为新政的相继出台而感到焦虑没有安全感，于是想快速出手学区房，怕孩子无法顺利入学、怕房子以后会暴跌。

　　其实这种心态并不是个例，而是很多家长的心态。

　　不过就目前形势来看：目前还未有任何学区房大幅下跌的状况发生。如有小幅度下降，我们可以理解为这是一种合理范围内的回撤。

　　举个例子，我们来看下来自平米研究院的一张楼市周期图：

　　从图中可以看到，楼市是一种长线思维，二手房的房价是波动+阶梯上升的趋势。即便现在你可能感觉买到了顶，但相对于下一个周期还是低位，所以小幅度回撤是一种正常现象。

　　因此，家长们目前对学区房价格的担忧虽合理，但具有局限性，应该从长远的角度来看。

　　3、房住不炒、保持楼市平稳健康发展，关键在于“平稳”

　　“十四五”明确了房地产政策的主基调仍将是“房住不炒”，房地产市场平稳健康发展将是清晰的方向。

　　可是“房住不炒”不代表不涨，而是意味着不暴涨也不暴跌，从而维系社会的稳定。而且如果真的像上文所说的“凉了”，那也不需要频繁对其加码加限制条件了。

　　攻略君曾在文章中看到过这样一句话：中国房地产调控的态度是“面和水的关系”，一线城市调控是“大热必调与稍冷必稳”。

　　稳房价始终是目标。在大热时，政府可能会出台一系列针对“热炒”的政策；而稍冷时，政策面又会相对宽松。

　　4、新政出台后，无论是家长还是学校，都需要适应期

　　所有新政的出台，都会伴随着很多不确定性，也会带来一定的调整，但最终价值回归是必然。

　　比如之前的公民同招、民办摇号，虽说之前掀起了不小的“骇浪”，但最终大家还是适应下来，并找到了合理的解决方案。

　　现在其实道理是一样的，政策刚出来大家难免会担心，还是要给大家一个适应期。在科学买房观还未普及的情况下，大家身在同一起跑线上，心理却还没跟上。

　　不过这也只是在短期内会有些影响，相信在不久的将来，无论是房价还是大家的价值认同，都会回归到一个平稳、趋同的水平线上。