管清友：房地产板块的投资逻辑在向消费、制造业变化

　　精彩择要

　　之前各人担心中国可能被排除出全球产业链条，现在看来中国在保障全球产业链和产业生态完备性方面发挥着紧张作用。

　　股市昨天(8月11日)的大跌是由于社会融资总量和M2的增长速率不及预期，背后的缘故原由是我们的钱币政策在边际收紧。

　　中国的宏观政策仍存有可操作空间，我们可以通过经济结构的变化和产业升级来实现经济苏醒，无需采取美、日的极度宽松政策。

　　房地产行业迎来“新周期”，行业性子也开始从金融属性向制造业、消费业变化。

　　要让整个资本市场重新熟悉地产股、改变对地产股的投资逻辑，需要履历一个相当长的历程。

　　在8月12日召开的“2020博鳌房地产论坛”上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友作客博鳌直播间并接受《红周刊》等媒体的采访。管清友表示，中国上半年应对疫情的效果与经济苏醒的情况都超出了市场预期，这也侧面反应了中国在全球产业链中的紧张职位。

　　中短期内中美博弈仍会给经济带来较大的打击，这会增大二级市场的投资风险，但长期来看股市仍会出现结构性行情，继续延续好公司的牛市。随着各地房地产行业的麋集调控，楼市在告别了大涨大跌行情之后，也在实现从“金融业属性”向“制造、消费业属性”变化，但这将是一个很漫长的历程。

　　以下为直播间实录：

　　《红周刊》采访部门

　　《红周刊》：有市场观点认为近期二级市场的牛市行情是背离经济基本面的，您也提到昨天的大跌是由于社融和M2数据不及预期，那么您如何看待牛市行情的连续性？

　　管清友：如果我们以一个月为观察周期来看，7月份以来的指数上涨是资金推动型牛市，一系列的宽松政策推动了资产价值的升高，而这种资金推动下的牛市也面临“来得快去得快”的风险。但如果我们从三五年甚至十年的维度来看，这也是一个大周期的出发点，我们可以称之为住民资产池的转换，即房地产市场不停趋稳，住民金融资产比例逐步提高的资产转换周期。

　　从长期持有的角度来看，中短期内的市场颠簸都可以忽略不计，但条件是你持有的是真正优质的资产。但是短期内，在A股市场优质资产代价被不停推高且商业摩擦不停的表里情况下，股市的颠簸性会更强，投资风险也更高。

　　在当前流动性相对比力宽松的情况下，近期大量新增的IPO公司可能会比医药、消费、科技板块的一些龙头股的投资性价比更高。现在IPO速率的加速和上市公司数目的增长，某种水平上也是为了抑制资产泡沫的膨胀。

　　《红周刊》：地产股一直被视为周期股，其行情也更多受政策偏向影响。随着房地产行业平稳期的到来，地产板块的投资逻辑是否也会产生一些变化？

　　管清友：已往几年房地产行业出现典型的高周转、高杠杆特性，许多机构都把上市房企的行业属性归为金融业。而如今房地产进入了一个新的“周期”，即降速、降杠杆，当屋子的投资属性和市场的投资热度降低之后，房地产的行业性子也开始从金融属性向制造业、消费业变化。

　　虽然生齿老龄化的加剧在某种水平上弱化了住房刚需，但无论从供地照旧人类的居住改善型需求方面来看，房地产行业的长期性都是毋庸置疑的。比年来许多房企都在钻营转型，但要么转型失败了，要么转型业务的收益远不及住宅开发。香港房地产企业的降杠杆之路履历了漫长的20年，但内地房企的长周期才刚刚开始。要让整个资本市场重新熟悉地产股、改变对地产股的投资逻辑，也需要履历一个相当长的历程。

　　《观点》直播间提问部门

　　提问：在本年的疫情之下，中国经济受到了不小的影响，上半年前期降落，近期又出现了回升。您怎么看待上半年的中国经济？

　　管清友：我认为上半年的经济苏醒是超出预期的，特别是7月份数据的大幅反弹，之前各人担心的中国可能被排除出全球产业链条，现在看来不消这么担心，也反应出中国在保障全球产业链和产业生态完备性方面的紧张作用，世界需要中国。

　　中国上半年的经济形势是前低后高，一季度负6.8%的增速也打出了底部，未来肯定是稳步回升的微弱苏醒趋势，同时我们看到复产的进程也在有序推进中，环比体现越来越好。我最近到南方几个都会观察到许多地方基本恢复正常，说明中国对疫情的抗击措施非常实时，抗击效果也非常好。二季度的增长速率亦是来之不易，说明我们从基础数据上来看也在稳步提升，中国宏观政策掌握得比力恰当。

　　提问：我们看到国度目前照旧没有制定一个整年的增速目标，是不是意味着未来的经济形势依然不确定，在您看来下半年的宏观政策又会怎么走？

　　管清友：可以说中国事这么多年以来第一次没有制定宏观经济增长目标。只管经济目标都是引导性的，但现实上对各地的束缚性非常强。本年之以是没有制定，我认为有这么几个缘故原由：第一是疫情的打击导致我们天下两会推迟到5月尾，滞后了两个月，不太好制定目标；第二是履历了上半年的疫情打击，再要求各地完成如许一个经济增长目标也许是不恰当的，没有须要用如许的方式再去敦促地方完成指标；第三本年虽然没有确定经济增长目标，但是夸大了就业优先，就业也是当前最焦点的使命。在十四五期间，强化就业指标就是强化民生指标。

　　提问：国度在专项债方面出了不少优惠政策，整体范围也较客岁增长明显，您认为这部门会投向哪个领域？会对海内经济形势产生什么样的影响？

　　管清友：本年无论是专项建设债照旧特别国债总体思绪都很明确，就是底线思维，说白了就是抗疫债，以是照旧针对于民生救助和企业纾困，总理在两会上也提到了这些钱要直达民生、直达企业，偏向很明确。和往年的目标相比，以往我们可能更夸大发展增长的速率，本年则夸大守住底线，我认为在疫情的打击下这是比力实事求是的一个行动。

　　现实上中国本年的宏观政策照旧保持了一个比力克制的态度。在3月份疫情刚刚开始大面积暴发的时候，各人普遍认为宏观政策的宽松水平可能大大超出预期，甚至许多人主张我们学习美国和日本的做法，但中国政府的举措越发偏审慎，这其中是有缘故原由的。

　　我们可以看一下股市的体现，昨天的大跌恰恰是由于社会融资总量和M2的增长速率不及预期，由于我们的钱币政策在边际收紧。上半年房地产开发投资较往年仍保持约2个点的增长，房地产也是疫情后恢复最快的行业之一，而房地产在整个国民经济当中的作用仍然非常紧张。但是政府的态度是要摁住这个行业过快发展的速率，去赔偿其他行业。一方面，国度不会允许房价涨幅过快以至于产生泡沫；另一方面房地产行业已往几年的高歌猛进，对住民消费的增长和其他行业的发展产生了较大的“挤出效应”，以是房地产行业的发展会步入平稳发展期。

　　提问：您适才提到钱币政策在边际收紧是有缘故原由的，想请您详细分析一下。您以为目前的这种举措是否是适当的？以及您是否赞同财政赤字钱币化？

　　管清友：在6月尾以后，钱币政策的边际收紧对一级市场的影响不是很大，对二级市场的影响比力大。为什么说边际上要收紧？主要是三方面的缘故原由。

　　起首是3月份从宽钱币到宽信用的政策作用已经生效。到了6月份，复产已经在有序推进了。许多企业的抵押贷款量在增多。这个时候从钱币政策的操作节奏上来讲，原来可以继续宽松，但政策没有加码反而是收紧了，以是我们从7月份的社融和M2数据中就看得非常清晰。

　　为什么我们的钱币政策在边际收紧而不是继续放松？这也是第二方面的缘故原由，这背后有国际的也有海内的经验教训。

　　国际上的教训是上世纪80年代末期，日本的宏观政策失误。日本1985年广场协议以后，也是日元升值之后，日本举行了一系列的宏观政策操作，出现了重大事故，就酿成了巨大的资产泡沫。从海内教训来看，已往十几年我们履历过三轮大宽松，也履历过三轮资产泡沫。2009年4万亿、2012年保7.5、2014年保7，特别是2014年这一波，我们可以看到2015年到2016年的资产泡沫非常巨大，引发了股灾。2017年为了收拾这一轮资产泡沫，国度出台了严厉的金融羁系调控政策。

　　因此在商业摩擦不停激化的当下，海内又面临着结构革新、产业升级的紧张关隘，宏观政策一定不能出现重大失误，尤其是要制止重大的资产泡沫和金融风险。

　　第三个缘故原由就是中国的宏观政策仍存有可操作空间，无论是财政政策、钱币政策照旧产业政策。我们中国的利率仍为正、资产收益率在全世界主要经济体中位于较高水平，这个时候我们采取一种相对克制的政策态度，通过我们经济结构的变化和产业升级来实现经济的苏醒，是完全可以做到的，以是没有须要去学习美国日本这种无上限的宽松政策。而美国和日本并没有这么大的政策空间，他们只能通过印钱增强流动性来拯救经济，但是印钱只会导致资产代价上升，且很难从根本上苏醒实体经济。

（文章来源：证券市场红周刊）